زمین نمایشگاه چقدر می‌ارزد؟
مصوبه روز چهارشنبه گذشته هیات دولت در خصوص «واگذاری زمین محل نمایشگاه بین‌المللی تهران» را برخی رسانه‌ها با نگاه سیاسی تحلیل کردند و مثلا این واگذاری را با تقدیر و تجلیل چند روز قبل رئیس سازمان صدا و سیما از رئیس‌جمهور بی‌ارتباط ندانستند.
به گزارشامیدنیوزبه نقل از ایسنا، روزنامه دنیای اقتصاد در گزارشی با ذکر این مقدمه ادامه داد: دولت با انتقال مالکیت زمین نمایشگاه بین‌المللی، بزرگ‌ترین معامله ملکی در پایتخت و حتی در کل کشور را هم به لحاظ ارزش ریالی و هم به لحاظ مساحت مورد معامله، رقم زده است طوری که برخی کارشناسان بازار معاملات مسکن در تهران، ارزش زمین واگذارشده را در حد کل تسهیلاتی که دولت در ۴ سال اخیر به طرح مسکن مهر پرداخت کرده، ارزیابی می‌کنند.
هیات دولت هنوز درباره نحوه واگذاری این زمین و اینکه آیا انتقال مالکیت به صورت فروش با قیمت روز یا فروش با قیمت منطقه‌ای(حداقل یک‌دهم قیمت روز) یا مثلا فروش با قیمت روز اما در اقساط بلندمدت چند ده‌ساله یا حتی واگذاری در قالب هبه انجام شده است، اطلاع‌رسانی رسمی انجام نداده اما این واگذاری با هر شکل و طریقی که بوده، رقمی از ارزش واقعی این زمین کم یا زیاد نمی‌کند.
قیمت زمین
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران املاک که از کارشناسان برجسته و مطلع در این حوزه محسوب می‌شود، درباره قیمت زمین محل نمایشگاه بین‌المللی تهران معتقد است: قیمت این زمین بسته به کاربری آن، ارقام متفاوتی می‌تواند داشته باشد. اگر کاربری این زمین «سبز» باشد و فقط اجازه احداثپارک و فضای سبز برای آن وجود داشته باشد، قیمت آن نازل است اما اگر کاربری تجاری داشته باشد که با توجه به موقعیت قرارگیری این زمین، کاربری حتمی آن تجاری - اداری خواهد بود، در این صورت هر متر مربع زمین تجاری در این منطقه ۴۰ میلیون تومان ارزش دارد.
بر اساس این گزارش با احتساب این مبنای قیمتی، زمین نمایشگاه در حدود ۳۴ هزار میلیارد تومان ارزش دارد.
کاربری مصوب زمین
زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران ۸۵۰ هزار مترمربع یا ۸۵ هکتار وسعت دارد که این میزان مساحت برای یک قطعه مستقل، بی‌سابقه است. کاربری این زمین در سایت استعلام طرح تفصیلی جدید تهران، پهنه S۲۲۲ در نظر گرفته شده است. کاربری زمین‌های داخل این پهنه عبارت است از ایجاد مراکز تجاری، اداری و خدمات البته با «غلبه فرهنگی».
با توجه به ویژگی ممتاز پهنه S۲۲۲، زمین‌هایی که در این پهنه قرار می‌گیرند دارای تراکم از قبل تعیین شده نیستند بلکه حسب نوع درخواست مالک و طرح موضوع در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، میزان تراکم(تعداد طبقات قابل ساخت) و همچنین میزان سطح اشغال آن تعیین و تصویب می‌شود. به این ترتیب مالک جدید زمین نمایشگاه بین‌المللی که از این پس سازمان صدا و سیما نامیده می‌شود، متناسب با نوع ساخت و سازی که تصمیم می‌گیرد روی این زمین انجام دهد می‌تواند با رایزنی در کمیسیون ماده ۵ که نمایندگان دولت و شهرداری در آنجا مستقر هستند، تراکم دلخواه را دریافت کند.
با توجه به مقررات طرح تفصیلی، در زمین نمایشگاه بین‌المللی امکان ساخت هتل، برج تجاری، برج اداری و خلاصه هر نوع ساختمان غیرمسکونی بلندمرتبه وجود دارد و چون در متن طرح برای این پهنه بر واژه «غلبه فرهنگی» تاکید شده، مالک زمین باید در کنار یا داخل برج، یک سالن سینما یا حتی پردیس سینمایی نیز دایر کند. البته از آنجا که معاون اول رئیس‌جمهور روز چهارشنبه هدف از واگذاری این زمین به صدا و سیما را توسعه فعالیت‌های ماهواره‌ای این سازمان عنوان کرده، احتمال دارد در همین قالب از زمین بهره‌برداری شود.
از مسکن‌مهر و مسکن ویژه تا زمین نمایشگاه
به سرنوشتی که دولت برای بزرگ‌ترین زمین در بهترین نقطه تهران - مرز شمالی منطقه ۳ در جنوب اتوبان چمران و مرز جنوبی منطقه۱ - رقم زده یک انتقاد اقتصادی وارد است.
در این زمین اگر یکی از مفاد قانون ساماندهی مسکن مورد توجه دستگاه‌های دولتی قرار می‌گرفت، این قابلیت وجود داشت که حداقل هشت هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی برای کم‌درآمدها و میان‌درآمد‌ها احداثشود و چیزی شبیه مسکن ویژه تهرانسر که در ۲۵ هکتار زمین متعلق به سازمان ملی زمین و مسکن ساخته شده، در این زمین به عنوان فاز دوم مسکن‌ویژه تکرار شود. توان مسکونی زمین نمایشگاه معادل است با ۱۰ درصد آنچه در این ۴ سال در شهر جدید پرند در قالب مسکن مهر ساخته شده و کلی انتقاد به دولت از بابت دوری این واحدها از مرکز تهران را برانگیخته است.
با این حال اطلاعات به دست آمده از جزئیات زمین اهدایی به سازمان صدا و سیما حاکی است: این زمین ۸۵ هکتاری در حال حاضر تحت مالکیت آستان قدس رضوی قرار دارد که از سال ۱۳۴۶ به منظور استفاده از آن به عنوان فضایی دائمی برای برگزاری نمایشگاه بین‌المللی، در اختیار دولت قرار گرفته است.
گسترش صدا و سیما با کدام هدف؟
کارشناسان و مسئولان مسکن در مورد اقدام اخیر دولت برای واگذاری زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران به سازمان صدا و سیما که برخی از آن با عنوان کادوی دولت به این سازمان یاد می‌کنند، دو نکته مهم را مورد توجه قرار دادند؛ اول اینکه به طور قطع اختصاص فضای نمایشگاه به ساخت مسکن، با توجه به موقعیتی که این زمین در آن واقع شده و سایر نیازهای شهری که هم‌اکنون تهران به عنوان پایتخت کشور با آن مواجه است، تصمیم درستی نیست و نمی‌توان به این فضا به عنوان ظرفیتی مناسب برای ساخت و ساز مسکونی فکر کرد. نکته دوم هم بر می‌گردد به اینکه آیا اساسا صدا و سیما در بلندمدت به گسترش فیزیکی و فضایی نیاز دارد یا خیر؟ این در حالی است که بر اساس چشم‌اندازهای قبلی که در رابطه با گسترش سازمان صدا و سیما مطرح بود، هدف از مباحثمربوط به گسترش این سازمان تمرکز زدایی از مکانی بود که این سازمان در آن واقع شده است. به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما درست در نقطه‌ای مجاور محل فعلی آن، خلاف برنامه‌ای است که پیش از این به منظور تمرکززدایی از محل این سازمان، مطرح و تا حدودی هم دنبال شده بود.
کمیسیون عمران بی‌اطلاع است
بی‌اطلاعی کمیسیون عمران مجلس از تصمیم اخیر دولت با گذشت چند روز از انتشار خبر واگذاری زمین نمایشگاه به صدا و سیما نکته دیگری است که در این رابطه قابل تامل است. رئیس کمیسیون عمران مجلس پس از آنکه در رابطه با خبر این واگذاری اظهار بی‌اطلاعی کرد، در خصوص تجسس پیرامون موضوع و پیگیری در مورد نحوه این واگذاری، قول پیگیری و پاسخ داد.
البته مهدی هاشمی رئیس کمیسیون عمران و نماینده مردم تهران در مجلس، زمین نمایشگاه را برای ساخت مسکن مناسب ندانست و گفت: به طور قطع نامحتمل‌ترین گزینه برای بهره‌برداری از این زمین، استفاده از آن برای ساخت واحدهای مسکونی است.
دولت می‌تواند نمایشگاه را بفروشد؟
همچنین عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران درباره کاربری و ارزش زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران گفت: زمین‌های واقع در محدوده‌های شهری اساسا بر اساس سه معیار مهم مورد سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرند؛ اینکه کاربری زمین چه باشد، ملک در چه موقعیتی واقع شده باشد و متراژ آن چقدر باشد.
حسام عقبایی افزود: البته زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران حواشی زیادی دارد؛ از این نظر که ارگان‌های تصمیم‌گیر در مورد آن زیاد هستند و باید دید که آیا با توجه به موقعیت خاص آن، دولت حق واگذاری یا فروش آن را دارد یا خیر؟
وی ادامه داد: هم‌اکنون ارزش هر متر مربع زمین مسکونی در منطقه‌ای که نمایشگاه بین‌المللی در آن واقع شده حداقل ۱۰ میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت این زمین در صورت داشتن کاربری تجاری کمتر از مترمربعی ۴۰ میلیون تومان نخواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: در مورد زمین نمایشگاه بین‌المللی باید دید که این زمین بر اساس ضوابط طرح تفصیلی تهران در کدام پهنه قرار می‌گیرد؛ هر چند حتی اگر در پهنه سبز هم واقع شده باشد - یعنی ارزان‌ترین پهنه - دولت می‌تواند با شهرداری توافق کند و کاربری آن را تغییر دهد.
دولت، مستاجر نمایشگاه است!
مدیرکل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران نیز در این زمینه گفت: زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران در مالکیت آستان قدس رضوی است و دولت در حال حاضر مستاجر این زمین محسوب می‌شود؛ لذا هرگونه واگذاری این زمین باید با هماهنگی و موافقت آستان قدس رضوی صورت گیرد.
وی در پاسخ به این سوال که بهتر نبود از این زمین که مساحت آن معادل ۹ برابر هتلی است که در مجاورت آن قرار گرفته است(هتل استقلال) برای ساخت مسکن استفاده شود؟ گفت: با احداثمسکن در این زمین مخالفم! هر چند در رابطه با این واگذاری باید دو بحثمهم را مورد توجه قرار داد. اولا باید دید که سازمان صدا و سیما در برنامه بلندمدت خود نیازی به گسترش دارد یا نه؟ ثانیا این گسترش آن‌طور که پیش از این مطرح بود نباید در مکانی مجاور سازمان صدا و سیمای فعلی صورت می‌گرفت!
وی ادامه داد: علاوه بر بحثانتقال قطعی محل دائمی نمایشگاه‌های بین‌المللی تهران به خارج از شهر تهران، از سال‌ها قبل با توجه به موقعیت خاص سازمان صدا و سیما بحثتمرکززدایی مکانی این سازمان مورد توجه و پیگیری بود؛ طوری که حتی در دوره‌ای، گسترش این سازمان در سایتی واقع در شمال غرب تهران مورد مطالعه و بررسی قرار داشت. به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما در زمینی که درست در مجاورت آن واقع شده، نمی‌تواند اقدامی در جهت برنامه بلندمدتی باشد که پیش از این در راستای گسترش مکانی این سازمان و تمرکززدایی از آن مطرح بود.
بهترین کاربری برای زمین نمایشگاه چیست؟
مدیر کل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران، با تاکید بر اینکه نه ساخت و ساز مسکن و نه گسترش صدا و سیما در زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران گزینه‌های مناسبی برای کاربری این زمین نیستند، گفت: اگر تهران تفکر تبدیل شدن به یک شهر جهانی را داشته باشد، این‌گونه فضاهای خاص مانند زمینی که نمایشگاه بین‌المللی تهران روی آن واقع شده، نوعی ذخیره شهری محسوب می‌شود.
وی ادامه داد: در واقع این مرکز بهترین مکان برای ایجاد مرکز تجارت جهانی در آینده است.
مشکینی در مورد سایر کاربری‌های مناسب برای زمین نمایشگاه بین‌المللی خاطرنشان کرد: در حال حاضر تهران با ضعف گسترده در صنعت هتلینگ مواجه است و این فضا می‌تواند ظرفیت مناسبی برای هتل‌سازی و ساخت فضاهای گردشگری محسوب شود.
وی افزود: علاوه بر آن، می‌توان این فضا را در اختیار نهادهایی مانند اتاق‌های بازرگانی قرار داد که هم هزینه‌های مربوط به آن را پرداخت کنند و هم سرمایه‌گذاری‌های کلانی که برای انجام امور خاص در این فضا صورت گرفته صرف همین امور خاص تجاری و بازرگانی شود.